ביטוח משכנתא הוא נגזרת של סעיף 11 ב"נוהל בנקאי תקין 451", המאפשר לתאגיד בנקאי לדרוש ביטוח חיים (למקרה מוות) בגובה ההלוואה וביטוח נכס (מבנה) לפי הערכת נכס שנקבעה על ידי שמאי מקרקעין.
בבואנו לערוך ביטוח משכנתא, כדאי לזכור כי הנוהל עצמו מיועד להבטיח את כספי הבנק המלווה במקרים של מות אחד הלווים או נזק מהות לנכס המקרקעין המשועבד לבנק, כנגד ההלוואה שניתנה ללווים.
כל זאת כשהבנק מופיע כ"מוטב הבלתי חוזר" בפוליסה על שם הלווים. אין בנוהל זה, שנכתב על ידי המפקח על הבנקים שדואג ליציבותם של התאגידים הבנקאיים, דאגה ישירה ללווה. למעשה, האזרח הקטן נשאר חשוף ללא מעט סיכונים שעלולים להתרחש במהלך חיי ההלוואה. סיכונים כמו מצב בריאות/ גיל כניסה, פרמיה עודפת בשל גובה הריסק, אובדן כושר עבודה (לרבות שחרור), נכות, מחלה קשה, אבטלה ואף בעיות בתביעות צד ג' ופינוי הריסות (בפוליסות המשווקות על ידי סוכנויות הבנקים) ישאירו את הלווה ללא מענה הולם.
לכן, בעת עריכת ביטוח משכנתא מומלץ לבחון את הוספת המנגנונים הבאים לסילוק המשכנתא, על אף כי הבנקים אינם מחייבים בהם את הלווים:
1. מצב בריאותי קיים/ גיל כניסה: אין זה מובן מאליו כי חברות הביטוח יסכימו לבטח אדם. לכן, טוב יעשו אנשים שסובלים מבעיות רפואיות או מבוגרים יחסית, באם יעברו הליך של חיתום מקדים כאישור עקרוני לעריכת ביטוח משכנתא, לפני שיחתמו עם הבנק על הסכם הלוואה מחייב.
2. הצמדת שערי הריבית ומסלולי ההלוואה לגובה הריסק: בשביל לשמור על ערכי סילוק דומים בין הריסק לסך ההלוואה בכדי שהלווה לא ישלם לאורך השנים פרמיה על ריסק גבוה ביחס לערך סילוק ההלוואה בפועל, יש לוודא שהריסק מותאם למסלולי ההלוואה.
3. אובדן כושר עבודה: אי אפשר להכליל בביטוח המשכנתא, אך כדאי לוודא שהלווים מחזיקים בכיסוי התואם את עיסוקם והכנסתם. בעוד פוליסת במשכנתא כוללת שחרור מתשלום פרמיה במצב של אובדן כושר עבודה.
4. נכות מתאונה: כדאי לרכוש כיסוי זה בגובה ההלוואה. כך, במקרה של נכות מתאונה פתאומית אפשר יהיה לסלק את המשכנתא, במצב שבו סביר להניח שההכנסות יירדו וההוצאות יעלו.
5. מחלה קשה: לצערנו, מחלות חשוכות מרפא קורות לאנשים רבים ללא הודעה מוקדמת. בדומה למצב של נכות מתאונה, כדאי שיהיה מנגנון לסילוק המשכנתא גם במצב זה.
6. תביעות כלפי צד שלישי: על פי הנוהל הבנקאי 451, אין אזכור לביטוח כלפי צד ג' ולכן סוכנויות הביטוח למשכנתא של הבנקאים לא מציעות ביטוח זה בפוליסות המשווקות על ידן. לרוב, הוצאות בגין פינוי הריסות של המבנה המבוטח אינן מכוסות בפוליסות שנרכשו בסוכנויות הבנקים.
שתי נקודות נוספות למחשבה: הטבות שיווקיות בנוסח "שנתיים אחרונות חינם", הן למעשה סיפור כיסוי לסעיף 11 ד' 3 בנוהל, שאומר כי תאגיד בנקאי לא יכול לחייב לווה בביטוח משכנתא בהלוואות שיתרתן מתחת ל-30 אלף שקל. יש לזכור כי ביטוח מבנה משכנתא מהווה מעין פוליסה ייעודית שאי אפשר להרחיבה מעבר לרשימת כיסויים ספציפית. לרוב, אי אפשר לבטח את ערך הקרקע (שמעל לערכי הכינון), או להרחיב את ביטוח צד ג' להכליל גם את השוכרים בדירות שנרכשו לצורכי השקעה. אז כמו תמיד, כדאי להיוועץ בסוכן ביטוח מורשה הבקיא בתחום ויידע להתאים את הפוליסה לצורכיו של הלווה.
