סעיפי הביטוח בהסכמי שכירות בעסקים

סו"ב גדעון בסטיאנס, חבר הוועדה לביטוח כללי, מסביר איך הגדרה מראש של סעיפי ביטוח בהסכם שכירות יצרו ודאות לגבי היקף הסיכון אליו חשוף כל אחד מהצדדים
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

הסכם שכירות הוא צומת מאוד מרכזי בחיי העסק; הגדרת סעיפי ביטוח בהסכם, שקובעים מראש אילו ביטוחים מתחייב/נדרש כל צד לערוך, יוצרת ודאות מסוימת לגבי היקף הסיכון אליו חשוף כל אחד מהצדדים.

ביטוחי חבויות

ביטוחי החבויות מכסים את אחריותו החוקית של המבוטח. לעיתים, הביטוח יכסה אחריות שהוטלה על המבוטח על פי חקיקה ספציפית (כדוגמת ביטוח חבות מעבידים) ובביטוחים אחרים, הביטוח יכסה אחריות שהוטלה על המבוטח על פי הדין הישראלי.

אדם או חברה, עשויים לשאת בסוגים שונים של חבויות: חבות מוחלטת, חבות על פי דין, הגבלת חבות;, פטור.

חלוקת הסיכונים מאפשרת לכל צד לנהל את הסיכונים אליהם הוא חשוף בצורה מיטבית. צילום: shutterstock

חשוב לזכור: חבות מוחלטת אינה ברת ביטוח. ביטוחי החבויות כוללים חריג סטנדרטי, לפיו הפוליסה אינה מכסה התחייבות או אחריות שהמבוטח נטל על עצמו על פי הסכם, אלא אם כן אותה התחייבות או חבות היו מוטלות על המבוטח גם בהעדר ההסכם. דוגמה לסעיף שמטיל על השוכר אחריות מעבר לאחריות על פי דין: "השוכר יהיה אחראי בלעדי לכל אובדן, הפסד, פגיעה או נזק לגופו או לרכושו של כל אדם או גוף, לרבות אך לא מוגבל למשכיר, שייגרמו במישרין או בעקיפין מפעילותו ו/או החזקתו של השוכר במושכר ו/או בכל הקשור להסכם זה ו/או לכל מעשה ו/או מחדל של השוכר ו/או מי מטעמו". סעיפים מסוג זה, עלולים לחשוף את המבוטח לנסיבות בהן הוא נוטל על עצמו אחריות שאינה ברת ביטוח.

ביטוח הדדי 

סעיפי ביטוח הדדיים בהסכם שכירות משקפים מדיניות לפיה כל צד נושא באחריות על פי דין. חלוקת הסיכונים מאפשרת לכל צד לנהל את הסיכונים אליהם הוא חשוף בצורה מיטבית ולקיים מערך ביטוחים שתואם לחבות החוקית.

• על פי מנגנון ביטוח הדדי, הן המשכיר והן השוכר מתחייבים לערוך ביטוחי רכוש ואובדן תוצאתי, כל אחד לעניין רכושו והאובדן התוצאתי הרלוונטי לו. ביטוחי כל אחד מהצדדים יכללו סעיף ויתור על זכות התחלוף לטובת הצד השני.

• רצוי לוודא שביטוחי כל השוכרים כוללים ויתור על זכות התחלוף לטובת יתר השוכרים (במקרה זה, בכפוף להדדיות מלאה).

• כל אחד מהצדדים יתחייב לערוך ביטוח אחריות כלפי צד שלישי, בגין אחריותו של כל אחד מהצדדים. הביטוחים יכללו הרחבת שיפוי בנוסח המקובל וסעיף אחריות צולבת.

• כל אחד מהצדדים יתחייב לערוך ביטוח חבות מעבידים, אשר כולל הרחבת שיפוי וויתור על זכות התחלוף.

ביטוח עבודות קבלניות

חלק גדול מהסכמי השכירות כוללים דרישה לעריכת ביטוח עבודות קבלניות, לעניין עבודות התאמה ושיפוצים. רצוי לקבוע מראש, כי דרישה זו תחול לגבי עבודות ששווין עולה על סכום מסוים (למשל, 250 אלף שקל) ועבודות ששווין נמוך יותר, תיכללנה במסגרת ביטוחי הקבע של השוכר.

סעיף פטור

חלק מהיועצים נוהגים מראש לכלול סעיפי ביטוח הדדיים באופן מסוים ומחילים זאת גם לעניין סעיף הפטור. יש לוודא כי ההסכם כולל סעיפי פטור הדדיים. לעיתים, המשכיר יכלול סעיף לפיו השוכר פטור מאחריות לגבי נזקים לרכוש המשכיר (לוודא שלא חלים גם על נזק לגוף ו/או נזק לרכוש של צדדים שלישיים), אולם הפטור לא יחול על ההשתתפות העצמית. זאת, בניגוד לסעיף הפטור לטובת המשכיר, אשר חל מראש גם על סכומי ההשתתפויות העצמיות. גם במקרה בו מסכימים על העדר ההדדיות, חשוב לוודא כי סכום ההשתתפות העצמית בו יישא השוכר, במקרה של הפעלת ביטוחי המשכיר, יהיה מוגבל לסכום ידוע מראש.

ביטוח אובדן רווחים

במרבית הסכמי השכירות בהם מעורב יועץ נכללת אפשרות מראש לשוכר שלא לערוך ביטוח אובדן תוצאתי/אובדן רווחים, בכפוף לכך שסעיף הפטור יחול כאילו נערך הביטוח במלואו. המשמעות היא, שאישור הביטוח שמצורף להסכם כולל את הסעיף שמתייחס לביטוח אובדן תוצאתי, אולם המבטח רשאי למחוק אותו בכתב יד.

חשוב לוודא שהסעיף בדבר ביטוח אחריות צד שלישי של המשכיר מתייחס לאחריותו החוקית של המשכיר (וחברת הניהול, ככל שקיימת) ללא הגבלה לתחום מסוים.

רצוי להנחות את המבוטח להעביר את סעיפי הביטוח ונוסח אישורי הביטוח לפני חתימת ההסכם, על מנת שניתן יהיה להעביר את אישורי הביטוח לחתימת המבטח לצרכי משא ומתן. לאחר חתימת ההסכם, השוכר למעשה מחויב חוזית להעביר אישור ביטוח בנוסח זהה לנוסח שנכלל כנספח להסכם.

הרחבת השיפוי בביטוח אחריות כלפי צד שלישי של השוכר – לעיתים המשכיר ידרוש שהרחבת השיפוי תחול גם לעניין אחריותו כבעלי ומשכירי הנכס. מומלץ לא לאשר.

חשוב לוודא שהסעיפים שמתייחסים לביטוחי המשכיר, כוללים גם ביטוחי חבויות (צד שלישי וחבות מעבידים) והרחבות שיפוי מתאימות. במקרה שקיימת חברת ניהול, יש לוודא שגם חברת הניהול מבוטחת באופן הולם, בין באמצעות ביטוחי המשכיר ובין באופן עצמאי.

כאשר אין ודאות לגבי קיומו של ויתור על זכות התחלוף לטובת השוכר וסעיף פטור לטובתו או שהמשכיר מתנגד לכך, מומלץ לשקול עריכת ביטוח מבנה על ידי השוכר.

במקרה בו המשכיר דורש מהשוכר לערוך ביטוח רכוש למבנה, יש לוודא כי מצוין בהסכם שהביטוח נערך על בסיס ערך כינון, בסכום כפי שנקבע על ידי המשכיר ועל אחריותו המלאה. בנוסף, המשכיר יהיה מנוע מלהעלות כל טענה בדבר תנאי הביטוח ו/או היקפו ו/או ביטוח חסר ו/או הפרת תנאי הפוליסה.

הכותב הינו מבעלי סוכנויות הביטוח "אנגל זאב", "שוורץ מור אנגל" ו"פארן אנגל", חבר הוועדה לביטוח כללי בלשכת סוכני ביטוח

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email